Uitvoering

Hieronder staat een beschrijving van de handelingsperspectieven van het grondbeleid in zijn algemeenheid. Daarna volgt een korte toelichting op actief grondbeleid en faciliterend grondbeleid.

1. Handelingsperspectieven grondbeleid

Het streven is om uitvoering te geven aan situationeel grondbeleid: afhankelijk van de situatie bepalen wij als gemeente onze werkwijze en rolneming. Zodoende kunnen wij per initiatief / project beredeneerd kiezen welk type grondbeleid wordt gevoerd. Hierbij maken we gebruik van een menukaart (zie hierna). Naast inhoudelijke beleidskaders is het reëel dat ook expliciet financiële kaders meesturend zijn. Er zijn immers grote financiële belangen gemoeid met bijvoorbeeld al ingenomen grondposities. Zaken kunnen dus sterk verschillen al naar gelang een nieuwe situatie zich aandient waarbij de gemeente geen grond heeft versus een situatie waarbij de gemeente wel grond heeft. Bij het situationeel selecteren van een ontwikkelstrategie voor een project of gebied zijn twee parameters relevant. De eerste is de parameter ‘doel/ prioriteit’ die wat zegt over de mate waarin de gemeente regie en risico wenst te nemen op de beoogde ontwikkeling. Dit wordt bepaald vanuit de vastgestelde strategische beleidskaders zoals een Omgevingsvisie of een vastgestelde gebiedsvisie. Daarnaast is ook de tweede parameter ‘grondposities’ relevant. Deze maakt inzichtelijk of wij als gemeente grond in eigendom hebben of niet. Deze parameter wordt bepaald op basis van de financiële of juridische grondpositie.

(De figuur geeft een schematische weergave van de 4 typen grondbeleid en de mogelijke opties waarop de gemeente het betreffende type grondbeleid kan uitvoeren)

Een korte toelichting op de menukaart en de overwegingen is als volgt:

Overgaan tot actief handelen:
We gaan over tot actief handelen als:

Wij hoge prioriteit geven aan de beoogde ontwikkeling.
Wij de benodigde gronden in handen hebben en tot ontwikkeling willen (laten) brengen (= bijvoorbeeld overgaan tot pitch, prijsvraag, open uitnodiging, of tender/aanbesteding, concessie).
Wij de benodigde gronden in handen hebben en bijvoorbeeld in verband met risico en expertise dit samen met de markt tot ontwikkeling willen brengen (bijvoorbeeld via een PPS of een ‘open raamovereenkomst).
Wij de grond hebben maar de markt de gronden en ontwikkeling niet van ons wil over wil nemen om de beoogde ontwikkeling te realiseren (= gemeentelijke zelfrealisatie).

Als wij kiezen voor het laten realiseren van de beoogde doelen door de partijen en actoren in de markt en maatschappij kunnen we kiezen voor:

Geheel de regie nemen en overgaan tot tenderen/aanbesteden van de gewenste ontwikkeling.
Een volwaardige PPS-samenwerking.

Ook hier wordt in feite ‘actief-faciliterend’ gehandeld: binnen ruime kaders wordt de markt en maatschappij ruimte geboden om invulling te geven aan de beoogde doelen. Dit kan bijvoorbeeld door open uitnodigingen te doen via pitches, prijsvragen. Dit kan daarna overigens alsnog leiden tot grondverkoop, PPS of een concessie. Ook is de inzet mogelijk van grond-beleidsinstrumenten zoals (dynamische) erfpacht, ingroeimodellen.

Overgaan tot verkopen/’actief-faciliterend’ handelen
Overgaan tot verkopen/’actief-faciliterend’ handelen als:

Wij een lage tot geen prioriteit geven aan een ontwikkeling.
Wij de grond in handen hebben.

In dit geval verleiden wij idealiter de markt om de gronden van ons over te nemen. Dit zal doorgaans vooral slagen vanuit partnerschap met de markt. Ook dit kan bijvoorbeeld door het uitschrijven van prijsvragen, open calls, etc. Het uitschrijven van tenders / aanbestedingen ligt minder voor de hand: er is immers geen gemeentelijke prioriteit in het geding. Een concessiemodel is wel goed mogelijk afhankelijk van de marktinteresse. In deze situaties komt ook het spectrum van het mogelijk maken van tijdelijke bestemmingen, het verleiden van partijen via ingroei prijzen, dynamische erfpacht, etc. aan de orde.

Overgaan tot meewerken/faciliteren (‘passief-faciliteren’)
We gaan over tot meewerken/faciliteren (‘passief-faciliteren’) als:

Wij een lage tot geen prioriteit geven aan de ontwikkeling.
Wij niet de grondposities in handen hebben.

Initiatieven vanuit de markt zijn welkom, maar wij sporen de markt niet actief aan om een ontwikkeling op te pakken. We ondersteunen als nodig en daar dient de markt dan ook voor te betalen. De markt is leidend. In geval de ontwikkeling echt conflicteert met onze gemeentelijke geformuleerde doelen, kunnen wij de ontwikkeling belemmeren via het publiekrechtelijk instrumentarium c.q. de bevoegdheden van College en Raad. Bijvoorbeeld als een ontwikkeling niet past binnen een bestemmingsplan, hoeven wij verder geen medewerking aan de ontwikkeling te verlenen.

Overgaan tot aankopen/‘actief-faciliterend’ handelen
We gaan over tot aankopen / ‘actief-faciliterend’ handelen als:

Wij hoge prioriteit geven aan de ontwikkeling.
Wij de grond en regie in handen willen krijgen als de markt niet tot actie overgaat of geen medewerking wil verlenen (= overgaan tot aankopen of onteigenen).
Wij de benodigde gronden niet in bezit hebben en ook niet willen/kunnen krijgen (= overgaan tot ‘actief-faciliteren’, verleiden).

De gemeente kan ‘actief-faciliterend’ inzetten op realisatie van de beoogde doelen. Als we de regie ook financieel willen en kunnen pakken, dan kan er zelfs worden aangekocht of geparticipeerd (bv. via PPS). Het ligt echter meer voor de hand over te gaan tot het ‘makelen en schakelen’. Wij kunnen onze externe kanalen inzetten om partijen en gebruikers bij elkaar te brengen via ons account-, proces-, project-, gebieds- en wijkmanagement. Ook kunnen we nadrukkelijk overgaan tot functieregie om de beoogde doelen in samenwerking met de marktpartij te bereiken. De verdere invulling van het plan kan aan de markt worden overgelaten. Hiermee wordt bedoeld dat wij geen uitgebreide lijst met eisen moeten opstellen maar ons beperken tot een aantal inhoudelijke ‘outcome’-doelstellingen; een kader met minimum eisen of enkele punten die absoluut niet de bedoeling zijn. Op deze manier wordt binnen deze kaders ruimte en zekerheid geboden aan de markt. Hierover maken wij dan meebewegende/flexibele afspraken die door de tijd heen worden herijkt.

2. Actief Grondbeleid en Grondvoorraad

Kwadrant 1 Actief Grondbeleid

Het uitvoeren van de risicodragende grondexploitaties zoals opgenomen in de Meerjaren Prognose Vastgoed (MPV):

Het betreft het actief opereren op de gebieden gebiedsontwikkeling, vastgoedmarkt, prijsontwikkeling, risicomanagement en wet- en regelgeving om zodoende een afgewogen herziening van de prognose van grondexploitaties te kunnen maken. Hiervoor worden jaarlijks in- en externe onderzoeken gedaan. De kaders worden door de Raad bij de Nota van Uitgangspunten MPV vastgesteld.

Voorbereiden van nieuwe ontwikkelingen:

Er zijn diverse ontwikkelingen in voorbereiding die worden gerealiseerd met actief grondbeleid. De middelen die hiervoor nodig zijn komen uit voorbereidingskredieten en toekomstig vast te stellen grondexploitaties. Het gaat onder andere om Voorsterpoort Retail, Hessenpoort 3 en de IJsselhallen.

Kwadrant 3 Actief faciliteren of verkopen (Grondvoorraad)

Bepalen omvang benodigde grondvoorraad:

In het verleden hebben we gronden strategisch verworven om o.a. ons woonareaal uit te breiden. Op basis van strategische beleidsdoelen voor de ontwikkeling van de stad bepalen we welke grondposities we moeten aanhouden, kunnen afstoten of wellicht juist verwerven. Dit vraagstuk staat centraal bij het actualiseren van de Nota Grondvoorraadbeleid uit 2016. En dat in samenhang met het strategische beleid en de besluitvorming over de groeistrategie van Zwolle. De werkzaamheden zijn regulier en worden verantwoord in de MPV en vragen geen extra financiële middelen.

Tijdelijke functies/bestemmingen:

De gemeente zet waar mogelijk in op tijdelijk anders gebruiken/bestemmen van gemeentelijke gronden (TAG/TAB). Strategisch verworven gronden voor de ontwikkeling van de stad op lange termijn liggen daarbij niet zo voor de hand. Grotendeels gaat dat namelijk om agrarische gronden die langdurig in pacht zijn uitgegeven (langjarige pacht). De Materiële Vaste Activa (MVA) bestaat uit gronden waarvoor een stellig voornemen bestaat om deze binnen tien jaar te ontwikkelen. Hiervoor gelden andere waarderingsregels. Hiervoor kan tijdelijkheid een prima overbrugging zijn alvorens er een nieuwe structurele functie komt. Hierbij kijken we ook of duurzame/ maatschappelijke aanwending van de voorraad gronden mogelijk is. De kosten voor de werkzaamheden zijn regulier en worden verantwoord in de MPV (kosten én opbrengsten).

3. Faciliterend Grondbeleid

Kwadrant 2 en 4 (actief faciliterend en passief faciliterend grondbeleid)

Oppakken nieuwe initiatieven/ontwikkelingen:

Er kunnen zich vanzelfsprekend nieuwe initiatieven van derden aandienen. We bepalen dan op grond van een ruimtelijke afweging, de toegevoegde waarde van het initiatief en de financiële impact ervan, of we mee willen werken en het initiatief dan ook daadwerkelijk gaan faciliteren en met welke intensiteit (actief of passief). We zetten daarbij in op kostenverhaal ter dekking van de gemeentelijke kosten. Dat wil zeggen dat we een zo hoog als wettelijk mogelijke bijdrage vragen aan derden. De benodigde ruimtelijke procedure en de benodigde middelen voor een nieuw initiatief leggen we ter besluitvorming voor aan de raad. Dit is een continu proces.

Financiële verantwoording Faciliterend Grondbeleid:

Er is nog geen sprake van een integrale financiële verantwoording/rapportage van Faciliterend Grondbeleid. Dat zit nu door onze hele begrotingscyclus heen verweven (Voortgangsrapportages Projecten (VPP), indicatoren programma’s in de begroting, Berap’s e.d.). De richtlijnen van de Commissie BBV vragen echter om financiële verantwoording/rapportage van Faciliterend Grondbeleid. Wij zullen toewerken naar een adequate financiële rapportage Faciliterend Grondbeleid.